임대차 3법 시행으로 인한 전세물량이 급격히 줄어들며 일부지역에서 폭등이 예상되는 가운데 최근 발표된 3기 신도시 분양은 전세난을 부추길 것이라는 우려가 커지고 있다. 예비청약자들이 자격을 유지하기 위해 매매전환 보다 전세살이를 유지, 전셋집 수급불균형이 가중될 것이라는 설명이다.
지난해부터 시행된 임대차 3법은 전세시장을 급격하게 위축시켰다. 1일 부동산 114 자료에 따르면 올해(1~6월) 전국의 전세거래량은 18만6777건으로 지난해 같은 기간 25만8895건과 비교해 38.61% 감소했다. 올해 상반기 전세거래량은 집계가 시작된 2011년 이후 최저며, 2015년 하반기 이후 두번째로 20만건 이하를 기록했다.
특히 주거지가 밀집되어 있는 신도시들의 경우 전세물량 감소로 인한 전세가 상승이 눈에 띈다. 올해 상반기 전국 아파트 3.3㎡당 전세가는 1089만원에서 1162만원으로 6.7% 상승했다. ▲운정신도시 10.55%(967만→1069만원) ▲평촌신도시 9.45%(1513만→1656만원) ▲중동신도시 8.51%(1069만→1160만원) 등 신도시들의 전세가 상승률이 두드러졌다.
평균 전세가뿐만 아니라 갱신권 행사에 따라 억대에 달하는 전세가 차이도 나타나고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 다산신도시에 위치한 ‘힐스테이트 다산’ 전용 84㎡는 지난 1월 6억2,000만원에 신규 전세계약이 이루어졌다. 반면 같은 날 신고된 갱신권 행사에 따른 계약은 3억1500만원으로 동일단지 동일면적형 임에도 3억500만원에 달하는 전세가 차이를 보였다.
업계전문가는 “임대차 3법 시행 1년이 되어가는 시점에 전세시장은 사상최대로 위축되어 있으며, 품귀현상에 따른 전세가 상승세도 지속되고 있다”며 “특히 내년은 임대차 3법으로 억눌려 있던 전세가와 사전청약 거주지요건 충족을 위한 전세수요까지 겹쳐져 전세가 폭등이 올 가능성이 높아 보인다”고 말했다.
실제로 지난해 본격적으로 시행된 임대차 3법과 함께 갱신권 청구를 행사한 전세매물들이 내년 8월이면 만기가 도래, 전세 시장에 나오게 된다. 2018년 이후 반기별 전국 전세거래량이 평균 약 27만건이었던 점을 감안하면, 임대차 3법이후 계약 갱신권을 행사한 계약은 약 11만 건으로 추정된다. 반기별 평균 전세거래량의 약 40%에 해당하는 물량이 전세가 상승분을 반영해 내년 하반기 시장에 나오게 되는 것이다.
여기에 부동산 시장에 가장 큰 이슈인 3기신도시는 전세난을 부추길 것으로 우려된다. 3기 신도시 사전청약 요건을 살펴보면, 무주택 세대주에 한정된 사전청약 당첨자의 경우 2~3년 뒤에 있을 본 청약 시기까지 해당지역의 거주지속은 물론 거주기간 요건까지 충족해야 하기 때문에 전세로 눌러앉는 수요층은 더욱 두터워질 것으로 전망된다.
업계전문가는 “부동산 시장의 여러가지 정책들과 지표들이 내년 전세가 급상승에 대한 우려를 높이고 있다”며 “특히 3기신도시 청약지와 신도시가 밀집되어 있는 수도권의 경우 전세가 상승을 견디지 못한 수요자들의 매매전환 속도가 더욱 빠르게 일어날 수 있다”고 말했다.
